DPE F ou G : vendre sa maison en 2026, ce qui change et comment s'y prendre
Une maison classée F ou G au diagnostic de performance énergétique n'est pas invendable. Elle se vend autrement : avec un dossier plus complet, un acquéreur mieux informé et un prix qui intègre le coût des travaux. Voici l'état du droit au 13 novembre 2026, textes à l'appui, puis la méthode que nous appliquons à Villecresnes, Brie-Comte-Robert et Marolles-en-Brie pour vendre ces maisons dans de bonnes conditions.
Ce que la loi impose à la vente
- classes F et G : depuis le 1er avril 2023 ;
- classe E : depuis le 1er janvier 2025 ;
- classe D : à compter du 1er janvier 2034.
L'audit s'ajoute au DPE, il ne le remplace pas. Il est remis à l'acquéreur dès la première visite et annexé à la promesse de vente ; il est valable cinq ans. Son contenu est fixé par l'arrêté du 4 mai 2022, modifié en 2024 : état des lieux énergétique du bâtiment, au moins deux propositions de travaux dont un parcours par étapes visant une rénovation performante, estimation du coût des travaux et des aides mobilisables. Il est réalisé par un professionnel qualifié (diagnostiqueur certifié, architecte ou entreprise RGE habilitée), qui doit visiter la maison. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
Un DPE valide et une annonce conforme. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 (décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020) : un nouveau diagnostic est alors nécessaire avant toute mise en vente. Toute annonce portant sur un bien classé F ou G doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive » (articles L126-33 et R126-21 du CCH), en plus de l'étiquette énergie et de l'étiquette climat.
Ce que la loi impose à la location, et pourquoi cela compte pour un vendeur
- depuis le 1er janvier 2023 : logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an (dits « G+ ») ;
- depuis le 1er janvier 2025 : logements classés G ;
- à partir du 1er janvier 2028 : logements classés F ;
- à partir du 1er janvier 2034 : logements classés E.
Un logement qui ne respecte pas ce seuil n'est plus considéré comme décent : il ne peut plus être proposé à la location lors d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite, et le locataire en place peut exiger des travaux. Les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés depuis le 24 août 2022 (article 159 de la même loi) : aucune augmentation à la relocation, aucune révision annuelle.
Pour un vendeur, la conséquence est directe : un investisseur n'achètera une maison G ou F que s'il a chiffré les travaux qui la sortent de ces classes, et il déduira ce coût de son offre. Une famille qui achète pour habiter raisonne de la même façon, avec en plus le poids des factures d'énergie.
Ce qui a changé en 2026
Le nouveau mode de calcul du DPE depuis le 1er janvier 2026. L'arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, a abaissé de 2,3 à 1,9 le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire pour les DPE établis à compter du 1er janvier 2026. Le gouvernement estimait à environ 850 000 le nombre de logements chauffés à l'électricité sortant des classes F et G, le gain étant au maximum d'une lettre. Les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 restent valables : leur propriétaire peut télécharger gratuitement, sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, une attestation de nouvelle étiquette, sans refaire le diagnostic. Avant de mettre en vente une maison F ou G chauffée à l'électricité, la première démarche consiste donc à vérifier sa classe réelle : certaines passoires n'en sont plus, et l'obligation d'audit peut tomber avec la lettre.
Le projet de loi « Relance logement » : toujours en discussion au 13 novembre 2026. Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 puis par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 22 septembre 2026, le texte arrive en séance publique à l'Assemblée le lundi 16 novembre 2026, pour une semaine de débats. À la date de publication de cet article, il n'est ni définitivement adopté ni promulgué : le droit décrit plus haut reste intégralement applicable.
Dans les versions examinées jusqu'ici, le texte permettrait de louer un logement F ou G lorsque le bailleur s'engage contractuellement à le rénover — le projet initial prévoyait un délai de trois ans pour une maison et de cinq ans en copropriété, le Sénat a retenu un contrat de travaux à conclure avant le 1er janvier 2030 — avec des aménagements lorsque les travaux sont techniquement impossibles ou bloqués par la copropriété. Ces dispositions peuvent encore évoluer en séance puis en commission mixte paritaire. Elles ne modifient ni l'audit énergétique à la vente, ni les échéances de 2028 et 2034. Nous actualiserons cet article dès la promulgation ; d'ici là, un vendeur ne doit pas fonder son prix sur une règle qui n'existe pas encore.
Comment vendre une maison F ou G : la méthode
- Refaire le point sur le diagnostic. Vérifier la validité du DPE, obtenir l'attestation ADEME si la maison est chauffée à l'électricité, puis commander l'audit énergétique auprès d'un auditeur qualifié. Les tarifs sont libres : demander deux devis. L'audit peut, sous conditions, être financé par MaPrimeRénov'.
- Transformer l'audit en argument. L'audit contient les parcours de travaux et leur coût estimé. Présenté avec des devis d'entreprises et les aides mobilisables (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie, éco-prêt à taux zéro, aux conditions en vigueur au moment de la vente), il réduit la décote : un acheteur qui connaît le coût des travaux négocie moins qu'un acheteur qui le redoute.
- Fixer le prix sur les ventes signées de biens comparables. Les indices communaux mélangent toutes les classes énergétiques. Notre avis de valeur écrit compare votre maison aux ventes effectivement signées de biens de même classe dans votre secteur. Sur nos mandats exclusifs (Mandat Premium), la médiane entre la mise en vente et l'offre acceptée est d'environ deux mois ; cette donnée interne n'est pas un engagement et dépend d'abord d'un prix de départ juste.
- Cibler les bons acquéreurs, sans rien cacher. Une maison F ou G intéresse trois profils : la famille qui prévoit une rénovation globale, l'investisseur qui chiffre la remise en E ou mieux, et le particulier qui réalise lui-même une partie des travaux. Notre sélection des acquéreurs avant visite réserve les visites aux candidats dont le projet et le financement intègrent les travaux. Le DPE, l'audit et la mention « consommation énergétique excessive » sont obligatoires ; toute dissimulation expose le vendeur à une action pour dol ou pour vice caché. La transparence est aussi la stratégie la plus efficace commercialement.
Chaque situation a ses particularités : succession, bien loué, travaux en cours, fiscalité d'une plus-value. Pour ces questions, votre notaire reste l'interlocuteur compétent ; nous travaillons en lien avec lui.
À retenir
- Audit énergétique obligatoire à la vente d'une maison F ou G depuis le 1er avril 2023 et E depuis le 1er janvier 2025 (art. L126-28-1 CCH) ; valable cinq ans, remis dès la première visite.
- Location : G interdit depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience, art. 160) ; loyers F et G gelés depuis le 24 août 2022.
- Nouveau DPE depuis le 1er janvier 2026 (coefficient électricité 1,9, arrêté du 13 août 2025) : vérifier sa classe réelle avant de vendre. Le projet de loi « Relance logement » est examiné par l'Assemblée nationale à partir du 16 novembre 2026 ; il n'est pas promulgué au 13 novembre 2026.
Sources
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), articles 158, 159 et 160
- Code de la construction et de l'habitation, articles L126-28-1, L126-33 et R126-21 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (Légifrance).
- Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, arrêté du 4 mai 2022 et décret n° 2024-820 du 15 juillet 2024 (audit énergétique) ; décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 (validité des DPE).
- Justice.fr, fiche « Audit énergétique en cas de vente d'un bien dit passoire thermique », mise à jour du 1er janvier 2025
- Arrêté du 13 août 2025 (JO du 26 août 2025) ; Activ'Expertise, « Nouveautés 2026 : décryptage des évolutions réglementaires du DPE », 12 décembre 2025
- Projet de loi « Relance logement » : Selectra, 2 juillet 2026 (mis à jour le 10 juillet 2026) ; Extencia, 26 août 2026 ; Immo Matin, « L'examen du projet de loi en séance à l'Assemblée nationale avancé au 16 novembre », 12 novembre 2026
- Données internes LA BRIE IMMOBILIÈRE (délai médian sur mandats exclusifs), novembre 2026.
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Nous réalisons sur place, en toute confidentialité et sans engagement, un avis de valeur écrit fondé sur les ventes signées de biens comparables. Nos honoraires ne sont dus qu'à la réalisation effective de la vente (loi Hoguet, article 6).
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LA BRIE IMMOBILIÈRE — Villecresnes 01 45 99 11 37 — Brie-Comte-Robert 01 64 05 53 23 — Marolles-en-Brie 01 87 75 25 75.
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Publié le 13/11/2026 par
Alexandre BRITES
